您所在的位置:首页 > ag亚国|HOME > 正文
ag亚国|HOME

ag娱乐认证|优惠李夏律师再次走进南环社区进行公益讲座

作者:K 来源:原创 日期:2016/11/7 15:38:34 人气:66 加入收藏 评论:0 标签:







作者:李夏

   男,中共党员,苏州大学诉讼法硕士,ag娱乐认证|优惠专职律师。曾在省级刊物上发表《冤假错案的成因分析及防范:以杜培武案为切入点》、《第三人撤销之诉的法理认证、制度评析与程序构造》、《民事诉讼中的家长式诉讼观及其法理评析》等论文数篇。





14.jpg


今天ag娱乐认证|优惠的李夏律师再次走进了南环社区,因为上次讲座结束后,有很多的社区人员在房屋方面有很多的问题,所以,李夏律师觉得有必要在给大家讲讲与房屋租赁相关的法律问题。339235706811466162.jpg

这次的讲座主题为房屋租赁合同纠纷。在讲座中,李夏律师对房屋租赁合同的必备要件、合同签订时的注意事项以及房屋租赁合同纠纷中常见的十几类纠纷进行了精讲,并列举了日常生活中常见的房屋租赁纠纷案例。

1439784396462_000.jpg   (图片来源于网络)

由于篇幅有限,本文摘选了李夏律师讲座的部分内容:

一、房屋租赁合同有哪些形式?都有什么注意事项?

我国《合同法》第10条的规定,合同有三种形式:书面形式、口头形式和其他形式,而《合同法》第215条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”也就是说,租赁期限为六个月以下的,法律没有要求,当事人既可以口头,也可以书面,还可以其他形式,具体采用何种形式由当事人自己选择。如果租赁期限在六个月以上的,则必须采用书面形式。如果租赁期限已过六个月,而租赁合同未采用书面形式的,则租赁双方成立不定期的房屋租赁合同关系。在不定期的房屋租赁合同法律关系之下,双方当事人都可以随时解除合同。用大白话讲,租赁期限在六个月以上没有签订书面租赁合同的房东和租客,可以随时“说走就走”。当然,无论何种情况之下,无论租赁期限长短,作为律师,我建议各位都签订书面形式的租赁合同。口头形式的合同虽然简单快捷,但毕竟“空口无凭”,尤其是出租人,很容易陷入被动的局面,维权也是比较难的。


二、房屋租赁合同有哪些必备条款?这些条款中有哪些需要特别注意?

我国《合同法》第213条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”具体到实践中,一般租赁合同应当具备如下条款:1.当事人的姓名或者名称及住所;2.房屋的坐落、面积、装修及设施状况;3.租赁用途;4.租赁期限;5.租金及交付方式;6.房屋修缮责任;7.转租的约定;8.解除合同的条件;9.当事人约定的其他条款。

上面这九个条款中,有几个条款需要特别注意:

第一,房屋用途。房屋用途关系到当事人是否能够实现合同的目的,间接关联到房屋租赁合同是否解除条件,还关联到对承租人的约束。比如我之前办过一个房屋租赁合同纠纷案件,当事人租赁房屋的目的在于经营服装,而涉案房屋因为某项原因无法办理营业执照,此时当事人就依据《合同法》第94条的规定解除了房屋租赁合同。当然,如果承租人未按照约定的用途使用房屋的,比如约定的用途为居住,但承租人却用来进行商业经营。在这种情况下,出租人可以解除房屋租赁合同,当然,如果承租人的上述行为给出租人造成损失的,出租人可一并要求承租人承担赔偿责任。

第二,租赁期限。我国《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。最长不超过20年,超过部分无效。”,也就是说,租赁合同的期限最长20年,如果房屋租赁期限超过20年的,超过的部分是无效的,但续订合计超过20年的除外。比如第一次订了19年,19年到期后又续订了15年,此时虽然租赁期限共计34年,但仍然有效。

第三,租金数额及支付方式。出租人出租房屋的目的在于取得房屋租金,承租人要向出租人缴纳房屋租金,在整个房屋租赁合同中,租金是当事人的利益核心。既然如此重要,在房屋租赁合同中一定要明确三点:(1)租金什么时候付?(2)付多少?(3)怎么付?对承租人而言,还要注意一点,承租人支付租金后,务必让出租人出具收条,以防出租人收到租金后否认而引起不必要纠纷。

第四,我国《合同法》第94条虽然规定了解除合同的法定条件,但这些条件的适用有一个严格的限制。因而还需要出租人和承租人共同明确合同解除的约定条件,这样更有利于双方权益的维护。比如:承租人连续两个月未支付房租的,出租人有权解除合同等。

第五,特别约定。如果租赁房屋的目的在于商业经营,这其中必然涉及到房屋装修等相关事宜,这个地方问题很多,比如是否允许承租人装修?如果允许,承租人如何装修?承租人的装修需要达到一个什么标准?租赁合同到期后装修装饰物如何处理?是恢复原状?还是折旧补偿?这些问题尽量明确。


三、出租人出售房屋时是不是要通知承租人?如不通知,会有什么后果?

在房屋租赁合同法律关系中,有个专业术语叫“优先购买权”。根据我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“出卖出租房屋的,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”有的当事人说,我们在合同中没有约定优先购买权,我为什么要通知承租人。需要明确的是,优先购买权是依法律规定产生的,不是根据你们之间的合同约定产生的。因而,出租人如果出售房屋,则要通知承租人,而且是提前3个月通知。如果承租人要购买出租房屋的,具有优先购买权,但这个优先购买权是在同等条件下。比如,房屋价款100万,第三人出100万,承租人出90万,这种情况下承租人就没有了优先购买权。

如果出租人在出售房屋时没有通知承租人,那么出租人可能要承担相应的赔偿责任。根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人的,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院予以支持。”这点是现实中大家并不知道的,希望大家多注意些。


共有权人擅自出租共有房屋租赁合同效力如何

这个问题有好几个人咨询过我。判断一个合同是有效还是无效,关键取决于我国《合同法》第52条的规定。特别注意的是,我国《城市房屋租赁管理办法》第6条有这么一个规定:有下列情形之一的房屋不得出租:1、未取得房屋所有权证书的;2、司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、权属有争议的………。问题来了,到底是有效还是无效呢?毕竟《城市房屋租赁管理办法》明令禁止了共有房屋未取得共有人同意的不得转租。再回过头来仔细看看《合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定的”。法律是全国人大及其常委会制定的,行政法规是国务院制定的,而《城市房屋租赁管理办法》是建设部出台的部门规章。根据上述理解,共有房屋未取得共有人同意的不必然导致合同无效。从实质性来讲,我们国家把强制性规定分为两类,一类是效力性强制性规定,一类是管理性强制性规定,违反效力性强制性规定的,合同无效。违反管理性强制性规定的,合同仍然有效,但可能会面临行政处罚。我国《合同法》第52条规定的强制性规定是效力性强制性规定,而《城市房屋租赁管理办法》第6条是管理性强制性规定。

根据刚才的分析,合同未必无效,但也未必有效。在法律上还有一个专业术语叫“效力待定”。“效力待定”的合同最终会产生两种结果,如果无权处分的行为在事后经过其他权利人追认或者无权处分人在事后取得处分权的,合同转为有效,否则,合同无效。所以,共有权人擅自出租共有房屋,租赁合同效力究竟如何,要结合具体案情而定,可能有效,也可能无效。


转租合同的租赁期限超过租赁合同的期限效力如何

这类问题在实践中也经常出现,但是我国的司法解释已经有明确约定。根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”也就是说,在出租人同意的情况下可以转租给第三人,但是转租要在本租的剩余期限之内,要么重合,要么提前,期限满了,承租人便没有了转租权利。超过本租期限转租的,次承租人的承租行为属于无权占有。出租人同意继续转租的,有效,不同意的转租的,无效。

11649911017952071.jpg    公益讲座结束以后,李夏律师又耐心的对社区居民的一些法律问题进行详细解答。



李夏律师         联系电话 :18896588757

                         微  信  号 : procedurelx        

                         昵        称 : 还好还好



长按下方二维码关注ag娱乐认证|优惠,更多好文实时推送,更多优秀律师为您解忧

666762649831477686.jpg



本文网址:http://www.gongdalawyer.com/show.asp?id=40
更多>>网友评论
发表评论